SCENARIO MASALAH PEMBAYARAN

            Salam dan selamat sejahtera kepada semua pembaca. Hari ini saya akan berkongsi tentang scenario masalah pembayaran di dalam rantaian organisasi pengurusan projek. Pihak-pihak yang terlibat di dalam suatu projek pembinaan itu biasanya Client, Main Contractor, Sub Contractor,Sub-sub contractor,sub-sub-sub contractor ,Supplier dan lain-lain yang berkenaan.

           Tuan puan pembaca yang saya hormati di dalam sesuatu projek itu siapakah yang  membiayai projek. Sudah pasti jawapan tuan puan adalah client kan. Tapi realitinya yang diberi kepada main kontraktor oleh client hanya lah sekeping surat LA.

           Siapakah sebenarnya yang membiayai sesuatu projek itu. Jawapannya ialah mereka yang di paras bawah carta organisasi pengurusan projek iaitu sub contractor ,sub-sub contractor dan seterusnya. Mereka inilah yang membiayai sesuatu projek itu dengan mendahulukan wang mereka menjalankan kerja-kerja projek tersebut.

        Di sini saya ingin berkongsi scenario masalah pembayaran yang berlaku di dalam industri binaan kita. Scenario yang sering berlaku dan biasa berlaku sehingga menjadi suatu budaya di dalam industri binaan kita.

        Sebagai contoh satu Main contractor mendapat sebuah projek . Maka main contractor pon subkan projek kepada sub contractor ,sub-sub contractor dan sub-sub-sub contractor. Sub Contractor, Sub-sub contractor dan Sub-sub-sub Contractor pon menjalankan kerja-kerja mereka. Apabila sampai masanya maka sub-sub-sub contractor pon membuat claim kepada sub-sub contractor katakanlah rm100k.

       Maka sub-sub contractor pula membuat tuntutan kepada sub contractor sebanyak Rm 110k. Sub Contractor pula membuat tuntutan kepada Main contractor sebanyak rm 120k. Main contractor pon membuat tuntutan kepada client sebanyak rm 130k.

      Client pon mula membuat bayaran. Adakah client akan membuat bayaran penuh. Tidak tuan puan. Daripada 130k tadi katakanlah client membuat bayaran sebanyak rm 120k. Main contractor sudah memperolehi rm 120k . Adakah main contractor akan membayar penuh tuntutan sub contractor sebanyak rm 120k. Berapakah agaknya main contractor bayar kepada sub contractor? Katakanlah Rm 90k.

    Maka sub contractor pon sudah terima wang rm 90k. Syukurlah. Sudah terima Rm 90k adakah buat bayaran penuh kepada sub-sub contractor? Fikir punya fikir Sub Contractor pon buat bayaran kepada sub-sub contractor sebanyak rm 70k. Begitulah seterusnya sub-sub contractor membuat bayaran kepada sub-sub-sub contractor sebanyak rm 60k sahaja.

   Tuan puan scenario ini sudah menjadi norma kebiasaan di dalam industri binaan kita. Ianya sudah menjadi budaya. Scenario masalah bayaran begini sebenarnya menyusahkan contractor-contractor di paras bawah rantaian organisasi pengurusan projek iaitu sub contractor,sub – sub contractor, sub-sub-sub contractor dan seterusnya. Mereka ini menanggung kos overhead yang tinggi. Mereka perlu bayar pekerja-pekerja mereka. Ada syarikat kecil yang mungkin tidak dapat bertahan dan gulung tikar. Ada mungkin pekerja-pekerja yang berbulan-bulan tidak dibayar gaji.

  Masalah pembayaran yang mungkin dirasakan kecil oleh pihak di paras atasan rantaian organisasi pengurusan projek tetapi sebenarnya memberi impak besar kepada mereka di paras bawah rantaian organisasi pengurusan projek. Masalah pembayaran di Malaysia impaknya boleh sampai ke Bangladeshi. Pekerja Bangladeshi tak dapat gaji . Tak boleh kirim ke isteri di kampung untuk beli pampers anak dan sebagainya. Maka isteri merajuk minta cerai. Aduhai tuan puan. Kesian kat mat Bangladeshi.

    Masalah pembayaran turut menyumbang kepada terbantutnya pembangunan Negara. Projek terbengkalai di sana sini. Apabila kita lalu di sebuah bangunan yang sedang dalam proses pembangunan ketika itu kita berumur 12 tahun baru lepas upsr. Kita menjangkakan bangunan itu akan siap dalam 2 tahun lagi . Tetapi setelah 5 tahun kita baru saja lepas SPM bangunan itu tidak juga siap. Rupanya-rupanya sampai sekarang dah anak tiga empat tak juga siap. Ada bangunan yang berpuluhan tahun terbengkalai. Dah jadi tempat jin bertandang dan tempat mat gian beristirehat.

   Tuan puan, saya rasa dah sampai masanya mereka-mereka yang di paras bawah rantaian organisasi pengurusan projek untuk bangkit dengan bantuan akta CIPAA melalui proses adjudikasi mengubah norma budaya masalah pembayaran di dalam industri binaan kita ini.

Terima kasih

Saufian Aripin                        13/4/2020

    

5. PROSEDUR 5 – HAK UNTUK MERUJUK KE ADJUDIKASI

Assalamualaikum,

Alhamdulillah di atas kesempatan yang telah diberikan untuk kita berjumpa lagi. Entri kali ini adalah berkenaan hak untuk merujuk tuntutan pembayaran ke adjudikasi. Entri yang lepas, kita telah mengetahui bagaimana untuk mengetahui bahawa wujudnya pertikaian selepas Tuntutan Pembayaran dikemukakan. Saya amat berharap anda masih lagi mengingati penulisan saya yang sebelum ini. Jika tidak, anda boleh merujuknya semula ya.

Pihak yang tidak dibayar mempunyai hak untuk merujuk pertikaian kepada adjudikasi  sekiranya pihak yang tidak membayar tidak mahu membuat bayaran atau membuat tuntutan balas ataupun pihak yang tidak dibayar tidak mahu membuat bayaran terhadap tuntutan balasnya seperti yang tertakluk di bawah seksyen 7 akta CIPA. Hak untuk merujuk pertikaian kepada adjudikasi  tertakluk kepada kontrak atau surat tawaran yang dikeluarkan selepas dari tarikh CIPAA mula dikuatkuasakan iaitu pada 15 April 2014. Kesemua kontrak yang bertarikh pada atau selepas dari tarikh akta CIPA dikuatkuasakan sahaja yang boleh di bawa kepada adjudikasi. Jika anda masih mempunyai tunggakan bayaran daripada projek yang tarikh kontraknya sebelum akta CIPA dikuatkuasakan, maka anda perlulah menggunakan kaedah arbitrasi atau litigasi.

Pertikaian di bawah Tuntutan Bayaran boleh dirujuk kepada adjudikasi hanya selepas daripada masa untuk mengemukakan Respon Bayaran telah tamat. Jika notis adjudikasi ini dihantar sebelum tarikh matang, maka AIAC akan meminta pihak penuntut untuk menghantar notis adjudikasi yang baru selepas tamat tempoh 10 hari bekerja. Jadi, pastikan anda mengemukakan notis adjudikasi selepas tamat tempoh 10 hari bekerja selepas anda mengemukakan Tuntutan Pembayaran.

Sekian dulu buat kali ini. Semoga bertemu lagi di masa hadapan dengan entri yang baru. Wassalam.

Noridah Omar

Shah Alam

4. PROSEDUR 4 – WUJUD PERTIKAIAN

Assalamualaikum,

Untuk entri kali ini, saya akan menulis tentang bagaimana kita hendak mengetahui samada wujud pertikaian atau tidak wujud pertikaian selepas tuntutan bayaran dikemukakan kepada pihak yang tidak membayar. Jika pertikaian telah dipastikan wujud maka penuntut bolehlah meneruskan dengan prosiding adjudikasi yang seterusnya. Di sini saya akan menerangkan situasi-situasi yang menyebabkan pertikaian dikatakan wujud:

1)      Sekiranya pihak yang tidak membayar gagal/tidak mahu membuat bayaran

2)      Sekiranya pihak yang tidak membayar membuat tuntutan balas dan pihak yang tidak dibayar tidak mahu membuat bayaran

3)      Sekiranya pihak yang tidak membayar tidak/enggan memberikan jawapan kepada tuntutan

Jika berlaku salah satu daripada situasi di atas, maka pertikaian di anggap wujud. CIPAA memberikan pihak yang tidak dibayar hak untuk adjudikasi. Selepas Tuntuan Bayaran disampaikan kepada pihak yang tidak membayar dan tempoh masa untuk mengemukakan Respon Bayaran telah tamat, maka proses adjudikasi bolehla dimulakan seperti tertakluk di bawah seksyen 7 akta CIPAA.

Pertikaian dianggap tidak wujud dan selesai jika sekiranya pihak yang tidak membayar membuat pembayaran seperti yang dituntut oleh pihak yang tidak menerima bayaran. Pihak penuntut tidak perlu untuk meneruskan prosiding adjudikasi. Sekian dulu untuk kali ini. Semoga diberikan lagi kesempatan untuk kita bertemu pada entri akan datang. Wassalam.

Noridah Omar

Shah Alam

3. PROSEDUR 3 - RESPON BAYARAN

Assalamualaikum,

Alhamdulillah, bertemu lagi kita untuk di alam maya ini. Entri kali ini, saya akan menerangkan prosedur selanjutnya selepas penuntut menyampaikan Tuntutan Bayaran. Apa yang perlu dilakukan oleh pihak yang tidak membayar selepas menerima notis Tuntutan Bayaran? Adakah ianya perlu dibiarkan sahaja tanpa mengambil apa-apa tindakan ataupun perlu membalas notis tersebut? Saya akan jelaskan persolan tersebut di bawah.

Setelah Tuntutan Bayaran disampaikan kepada pihak yang tidak membayar, pihak yang tidak membayar mempunyai tempoh selama 10 hari bekerja untuk menjawab notis Tuntutan Bayaran tersebut secara bertulis. Jawapan kepada Tuntutan Bayaran yang dipanggil sebagai Respon Bayaran ini tertakluk di bawah seksyen 6 akta CIPA.

Setelah menerima Tuntutan Pembayaran, pihak yang tidak membayar mempunyai beberapa pilihan yang boleh dipertimbangkan di dalam Respon Pembayarannya seperti berikut:-

1)      Mereka mungkin mengakui bahawa mereka memang tidak membayar (berhutang) sepenuhnya amaun yang dituntut oleh pihak yang menuntut dan bercadang untuk membuat bayaran balik amaun yang dituntut tersebut kepada pihak yang tidak dibayar

2)      Mereka mungkin mengakui bahawa mereka hanya tidak membayar sebahagian sahaja amaun yang dituntut oleh pihak yang menuntut dan bercadang untuk membuat bayaran balik sebahagian amaun yang diperakui kepada pihak yang tidak dibayar

3)      Mereka boleh menafikan jumlah yang dituntut oleh pihak yang tidak dibayar dan menyatakan pembelaan kepada tuntutan bayaran tersebut

4)      Mereka mungkin memilih untuk tidak membalas Tuntutan Bayaran dalam tempoh 10 hari bekerja

Pilihan-pilihan yang dibuat oleh pihak yang tidak membayar akan memberikan kesan yang berbeza terhadap tuntutan yang dibuat. Setiap empat pilihan di atas menghasilkan akibat yang berbeza bergantung apa pilihan yang mereka buat iaitu: -

1)      Jika pihak yang tidak membayar mengakui bahawa ia berhutang kepada pihak yang belum dibayar amaun yang dituntut olehnya, maka ia boleh membuat bayaran kepada pihak yang tidak dibayar. Pertikaian tersebut selesai dan prosiding adjudikasi akan ditamatkan.

2)      Jika pihak yang tidak membayar mengakui hanya sebahagian sahaja daripada jumlah yang dituntut, maka ia boleh membuat bayaran yang hanya diperakui olehnya kepada pihak yang tidak dibayar. Dalam kes ini, pertikaian untuk jumlah yang diterima adalah selesai, tetapi untuk pembayaran yabg tidak diperakui, pertikaian tersebut adalah diteruskan dan akan dibawa ke adjudikasi oleh pihak yang tidak dibayar.

3)      Jika pihak yang tidak membayar menafikan jumlah keseluruhan yang dituntut, keseluruhan tuntutan bayaran tersebut dikira dipertikaikan dan pertikaian ini kemudiannya boleh dibawa kepada prosiding adjudikasi.

4)      Sekiranya pihak yang tidak membayar tidak memberi sebarang respon kepada tuntutan bayaran, maka keseluruhan tuntutan pembayaran dipertikaikan dan akan diteruskan dengan prosiding adjudikasi.

Selesai sudah entri saya berkenaan Respon Bayaran. Saya amat berharap anda semua dapat memahami penulisan saya kali ini dan jika anda berhadapan dengan situasi seperti di atas, anda mempunyai pilihan-pilihan yang membolehkan anda untuk bertindak secara bijak. Apa yang penting, anda mestilah mempunyai semua dokumen sokongan untuk menyokong tuntutan anda. Semoga kita bertemu lagi di entri akan datang. Wassalam

Noridah Omar

Shah Alam

LATAR BELAKANG CIPAA

Dalam perlaksanaan sesuatu kerja kontrak pembinaan secara mudah-nya dapat digambarkan hairakinya saperti berikut:

Kontraktor Utama yang memperolehi kontrak dari pihak Majikan, biasa-nya akan melantik pula beberapa Sub-Kontraktor dibawahnya untuk melaksanakan kerja pembinaan tersebut.

Begitu juga dengan Sub-Kontraktor yang memperolehi kontrak dari Kontraktor Utama akan melantik Sub-Sub Kontraktor dibawahnya untuk melansungkan kerja-kerja binaan tersebut.

Begitulah seterusnya hingga kepada beberapa tahap lagi dibawahnya bergantung kepada sejauh mana besarnya kerja kontrak pembinaan yang akan dilaksanakan.

Apa yang dapat kita fahamkan apabila melihat keadaan ini?

Pihak yang dibawahlah sebenarnya yang melaksanakan kerja dan akan membuat tuntutan bayaran secara bulanan saperti yang termaktub didalam kontrak pembinaan.

Tetapi apa yang sering berlaku secara berleluasa. Bayaran yang dibuat dibayar lewat dari tarikh yang sepatutnya. Disamping itu jumlah bayaran yang dibuat juga sering kurang dari jumlah bayaran yang dituntut. Bahkan ada yang tidak dibayar lansung dan biasa berlaku diperingkat akhir sesuatu kerja pembinaan tersebut.

Itu belum lagi melibatkan kerja-kerja saperti V.O (Variation Order) yang sering berhadapan dengan bayaran dibuat diakhir-akhir kerja pembinaan dan jumlah tuntutan juga sering dibayar kurang dari tuntutan yang dibuat.

Inilah scenario yang sering berlaku dalam sesuatu kontrak kerja pembinaan dan keadaan ini menyebabkan kontraktor mengalami masalah untuk menguruskan kerja pembinaan dengan baik.

Penyelesaian yang ada hanya boleh membawa pertikaian tersebut kepada tindakan undang-undang sama ada dibawah peruntukan ‘Litigation’ atau pun ‘Arbitration’ sahaja.

Kedua-dua bidang peruntukan penyelesaian melalui undang-undang ini juga tidak banyak membantu dalam sebarang pertikaian yang dibawa atas kerana memakan tempuh masa yang panjang antara yang terbaik sekali pun dalam lingkungan dua (2) tahun dan yang seringnya sehingga tujuh (7) tahun bahkan ada yang sepuluh (10) tahun dan lebih.

Atas landasan tersebut satu Timbang Tara baru yang dipanggil Adjudikasi telah diwartakan untuk membantu sebarang pertikaian yang timbul dalam kerja-kerja pembinaan dengan kadar yang sangat segera berbanding dengan kedua-dua peruntukan undang-undang sebelumnya.

TERMA KONTRAK

Assalammualaikum semua pembaca.

Hari ini kita akan berbicara tentang terma kontrak. Terma di dalam kontrak terbahagi kepada dua iaitu terma yang dibuat adalah nyata manakala terdapat juga terma yang dibuat secara tersirat.

Apakah yang dimaksudkan dengan terma nyata? Secara lazimnya terma yang nyata adalah terma yang dipersetujui secara spesifik oleh pihak yang berkontrak dan kebiasaanya dibuat secara bertulis.

Terma-terma tersebut telah ditetapkan dan dipersetujui oleh kedua-dua pihak berdasarkan niat mereka memasuki kontrak.

Bagaimana pula dengan terma secara tersirat? Terma secara tersirat atau “implied” adalah terma yang tidak dipersetujui secara spesifik oleh kedua-dua pihak berkontrak tetapi ianya tersirat sebagai kontrak dan ianya perlu juga dimasukkan untuk memenuhi tujuan berkontrak.

Bagaimana cara untuk kita menterjemahkan terma-terma tersirat ini? Adakah boleh mengikut kefahaman dan pendapat kita sahaja?

Kita tidak boleh menterjemahkan terma tersirat tersebut mengikut kefahaman dan pendapat kita. Sebaliknya terdapat tiga cara yang menjadi medium untuk menterjemahkan terma tersirat tersebut.

Tiga cara tersebut adalah diterjemahkan mengikut adat dan kegunaan. Terma tersirat tersebut boleh diterjemahkan mengikut adat dan kegunaan dimana kontark itu dibuat. Sebagai contoh sekiranya ianya dibuat di Malaysia, terma yang tersirat tersebut boleh diterjemahkan mengikut adat di Malaysia. Seterusnya cara kedua untuk menterjemahkan maksud terma tersirat adalah mengikut undang-undang . Undang-undang tersebut hendaklah undang-undang yang terpakai di dalam negara di mana kontrak tersebut dibuat. Akhir sekali terma tersirat boleh diterjemahkan oleh Mahkamah. Mahkamah boleh menterjemahkan terma-terma tersirat apabila kedua-dua pihak membawa pertikaian tersebut melalui proses perundangan.

Oleh,

Zaiyanazareth Binti Zaini

Peguamcara & Peguambela

Tetuan Zaiyanazareth & Associates

Shah Alam, Selangor

15.04.2020

CIRI KONTRAK PEMBINAAN

Assalamualaikum semua pembaca,

Kali ini kita akan membincangkan berkenaan ciri utama kontrak pembinaan. Terdapat beberapa ciri-ciri utama yang dapat dilihat dalam kontrak pembinaan.

Salah satu ciri utama kontrak pembinaan adalah kontrak tersebut menjelaskan skop projek dan produk. Skop kerja-kerja yang perlu dilaksanakan akan dijelaskan secara terperinci di dalam kontrak. 

Seterusnya ciri utama yang lain adalah kontrak pembinaan tersebut akan menjelaskan tanggungjawab majikan untuk menyediakan pembayaran sebagai balasan terhadap skop-skop kerja yang telah dilaksanakan.

Ciri utama kontrak pembinaan antara lainnya akan menjelaskan tanggungjawab kontraktor untuk menyiapkan projek mengikut lukisan dan spesifikasi serta syarat-syarat kontrak.

Antara ciri utama lain adalah dalam kontrak tersebut terdapat juga klausa berkenaan tanggungjawab dan had kuasa pentadbir kontrak. Ianya penting bagi memastiakn setiap pihak tahu dan faham berkenaan tanggungjawab serta had kuasa masing-masing.

Selanjutnya antara ciri utama di dalam kontrak pembinaan adalah berkaitan remedi. Kebiasaanya sekiranya berlaku sebarang kemungkiran, terdapat remedi yang akan menjaga kepentingan setiap pihak. Hal ini penting kerana sebarang kemungkinan mungkin akan berlaku dalam tempoh kontrak.

Ciri utama yang lain dalam kontrak pembinaan adalah kontrak ini perlu mejelaskan peraturan-peraturan yang menjadi syarat kepada pelaksanaan terma-terma kontrak. Hal ini penting bagi memastikan bahawa tidak terdapat syarat-syarat yang pihak-pihak terlepas pandang sepanjang tempoh kontrak.

Oleh,

Zaiyanazareth Binti Zaini

Peguamcara & Peguambela

Tetuan Zaiyanazareth & Associates

Shah Alam, Selangor

13.04.2020