BEBERAPA TERMA TERSIRAT YANG BIASA DALAM KONTRAK PEMBINAAN

Assalammualaikum semua pembaca,

Hari ini kita akan membicarakan berkenaan beberapa terma tersirat yang ada di dalam kontrak pembinaan.

Antara terma tersirat dalam kontrak pembinaan adalah berkaitan mutu kerja. Apabila terma dalam kontrak tidak menyatakan berkaitan mutu kerja, tidak bermaksud kontraktor boleh melakukan kerja tidak bermutu. Sekiranya terma berkaitan mutu kerja tidak dinyatakan, kontraktor hendaklah memastikan mutu kerja yang dibuat adalah pada tahap yang dilakukan secara munasabah oleh seorang kontraktor yang berpengalaman dengan mengunakan buruh berkemahiran.

Terma tersirat lain adalah berkaitan kualiti bahan. Kadang-kadang terdapat kontrak pembinaan yang tidak menyatakan berkaitan kualiti bahan. Apabila terma tersebut tidak dinyatakan, kontrak perlulah memastikan bahawa bahan yang digunakan adalah bahan yang “merchantable” dan sesuai untuk tujuan penggunaanya (fit for purpose).

Campur tangan oleh majikan juga adalah salah satu terma tersirat yang ada dalam kontrak pembinaan. Majikan adalah dilarang sepenuhnya dari mencampuri urusan yang boleh menyebabkan kerumitan ataupun halangan pelaksanaan projek.

Terma tersirat yang lain adalah berkenaan tanggungjawab untuk bekerjasama di antara majikan dan kontraktor. Majikan mestilah bertanggungjawab untuk bekerjasama dengan melaksanakan tanggungjawabnya seperti dalam kontrak supaya kontraktor dapat menjalankan kerjanya dengan cekap dan tekun.

Oleh,

Zaiyanazareth Binti Zaini

Peguamcara & Peguambela

Tetuan Zaiyanazareth & Associates

Shah Alam, Selangor

17.04.2020

BAHAGIAN III - BAYARAN (KLAUSA 30 – PAM 2006)

Hai Assalamualaikum wbt. Entri ini adalah sambungan kepada topik Bayaran (PAM 2006) Bahagian II. Jika pada entri Bahagian II yang lepas, kita telah ketahui apa itu “Final Account” dan item-item yang diperlukan didalam “Final Account”. Untuk bahagian akhir ini kita akan mengupas sub-tajuk “Final Certificate” dan “Interest” pula.

KLAUSA  30.13  (Issuance of Penultimate  Certificate )

Arkitek boleh mengeluarkan “Penultimate Certificate” untuk wang tahanan yang disimpan dan apa-apa jumlah lain yang belum dijelaskan untuk semua NSC dan / atau NS tidak lewat daripada 14 hari selepas CMGD dikeluarkan.

KLAUSA 30.14 (Issuance of Final Certificate)

“Final Certifcate” / Sijil Akhir akan dikeluarkan

(a) dalam masa 21 hari selepas tempoh pengeluaran sijil untuk pembayaran “Penultimate Certificate”; atau

(b) dalam tempoh 28 hari selepas CMGD telah dikeluarkan, sekiranya tiada “Penultimate Certifcate” telah dikeluarkan.

KLAUSA 30.15 (Final Certificate)

Sijil akhir hendaklah menyatakan:

(a) akaun akhir;

(b) jumlah wang yang disahkan dalam sijil pembayaran terdahulu (sama ada dibayar atau tidak dibayar) kepada kontraktor.

Jika perbezaan di antara jumlah tersebut adalah baki yang disebabkan oleh majikan atau sebaliknya, baki itu hendaklah dibayar oleh majikan kepada kontraktor dalam tempoh pengeluaran sijil atau jika ia merupakan hutang yang perlu dibayar oleh kontraktor kepada majikan, hutang itu hendaklah dibayar oleh kontraktor dalam tempoh pengeluaran sijil. Arkitek tidak diwajibkan mengeluarkan sijil akhir sebelum CMGD  dikeluarkan.

KLAUSA 30.16  (Final Certificate not conclusive)

Sijil Akhir  adalah sepatutnya muktamad mengenai nilai akhir kerja dengan pengecualian apa-apa “outstanding claims” antara majikan dan kontraktor di bawah Klausa 30.11. Sijil akhir tidak boleh menjadi bukti konklusif bahawa apa-apa kerja, bahan dan barang yang berkaitan dan reka bentuk (jika ada) dilaksanakan oleh kontraktor dan / atau NSC adalah mengikut kontrak.

KLAUSA 30.17 (Interest)

Jika majikan tidak membuat bayaran kepada kontraktor  mengikut mana-mana sijil (LAD atau Set-Off yang secara jelasnya perlu dibayar oleh majikan di bawah kontrak) selepas tempoh pengeluaran sijil, atau kontraktor berhutang atau gagal bayar apa-apa jumlah wang yang perlu dibayar kepada majikan dalam masa 21 hari selepas penerimaan notis bertulis oleh majikan, maka hutang atau amaun tersebut akan dikenakan “simple interest” berdasarkan “Maybank Base Lending Rate Plus one (1) percent”  akan dibayar oleh pihak yang tidak membayar sehingga tarikh pembayaran tertunggak tersebut dibuat.

Okay itu sahaja untuk topik bayaran di bawah Klausa 30 Kontrak PAM 2006. Ada 3 bahagian semuanya. Saya harap anda faham tentang topik ini. Kesimpulannya, semua pembayaran mestilah dibuat pada masa yang ditetapkan di dalam kontrak untuk mengelakkan penganiayaan terhadap kontraktor mahupun pihak majikan. Arkitek merupakan pihak yang penting untuk menilai kerja-kerja yang dilaksanakan dan mengeluarkan sijil-sijil kepada pihak majikan.

Sekian,
Penulis: Zafirah Binti Mohd Nor

Rujukan: Construction Law in Malaysia (Tulisan Prof Sundra Rajoo & Ir Harban Singh)

                 Nota Pemahaman Kontrak PWD 203 REV 1/2010 (Tulisan Hj Ismail Bin Omar)

BAHAGIAN II - BAYARAN (KLAUSA 30 – PAM 2006)

Hai Assalamualaikum wbt. Entri ini adalah sambungan kepada topik Bayaran (PAM 2006) Bahagian I. Jika pada entri Bahagian I yang lepas, kita telah lihat dan fahami bagaimana sijil bayaran dikeluarkan serta apa itu wang tahanan, untuk Bahagian II ini, kita akan lihat apa yang kontraktor boleh lakukan jika majikan gagal membuat bayaran dan “Final Account”.

KLAUSA 30.7 (Suspension of Works for non-payment)

Kontraktor boleh menamatkan kontraknya atau menamatkan pelaksanna kerja (serta merta) jika majikan gagal membuat bayaran dalam tempoh yang dipersetujui dengan syarat kontraktor mestilah;-

1.       Mengemukakan notis dengan memberikan tempoh 14 hari untuk membuat bayaran.

2.       Mengemukakan satu lagi notis dalam masa 10 hari selepas 14 hari untuk menamatkan      kerja atau memberhentikan kerja.

Semua notis-notis atau surat-surat ini mestilah disimpan sebagai bukti bahawa kontraktor sudah mengeluarkan notis kepada majikan dan dokumen ini boleh digunakan kontraktor jika terbukti majikan menganiaya

KLAUSA 30.8 (Compulsory sespension of works)

Jika arkitek dan / atau perunding memaklumkan kepada kontraktor secara bertulis mengenai penarikan diri mereka daripada pengawasan pelaksanaan kerja-kerja yang diperlukan di bawah bangunan tempatan oleh undang-undang atas apa jua sebab, kontraktor hendaklah dengan serta-merta menggantung pelaksanaan kerja dan meneruskan penggantungan itu sehingga penyambungan semula penyeliaan tersebut.

KLAUSA 30.9 ( Cessation insurance resulting from suspension of the works)

Jika kontraktor menggantung kerja-kerja mengikut peruntukan Klausa 30.7 dan 30.8, dia hendaklah menjamin dan melindungi kerja-kerja semasa tempoh penggantungan dan memastikan bahawa terdapat perlindungan insurans yang cukup bagi semua risiko yang dinyatakan dalam Klausa 19.0 dan 20.A atau 20.B atau 20.C untuk keseluruhan tempoh penggantungan. Kos yang dikenakan untuk melindungi perlindungan dan penutupan insurans boleh dituntut sebagai “Variation Order” (V.O)

KLAUSA 30.10 (Final Account)

Dalam tempoh enam bulan selepas CPC dikeluarkan, kontraktor dikehendaki untuk mengemukakan permohonan “Final Account” dengan menyertakan sekali dokumen sokongan untuk membolehkan arkitek membuat penilaian terhadap permohonan tersebut.

Arkitek perlu menyiapkan “Final Account” selepas enam bulan menerima permohonan daripada kontraktor. Arkitek perlu menyerahkan satu salinan “Final Account” kepada majikan dan kontraktor

selepas tiga bulan menerima “Final Account” dari arkitek dan tiada bantahan samada dari majikan atau kontraktor maka “Final Account” tersebut adalah “conclusive”. 

Sekiranya ada pihak yang mempertikaikan “Final Account” maka beliau perlu mengemukakan butir-butir tuntutan dalam tempoh tiga bulan selepas menerima “Final Account”. Arkitek perlu membuat penilaian semula dalam tempoh tiga bulan dan sekiranya masih ada lagi pertikaian maka ianya hendaklah dirujuk ke timbang tara (“Arbitration”).

KLAUSA 30.11 (Items in Final Account)

a)      Pindaan yang dibuat kepada jumlah kontrak

b)      Jumlah yang arkitek berpendapat bahawa kontraktor berhak dibawah “express provisions” di dalam kontrak.

c)       Peninggalan semua “Payment Certificate” dan keuntungan yang berkaitan yang diberikan oleh kontraktor dalam dokumen kontrak dan penggantian jumlah yang dibayar oleh majikan kepada “Nominated Sub-Contractor” dan “Nominated Supplier”.

d)      Pelarasan jumlah wang sementara dan peninggalan apa-apa jumlah wang jika tidak dibelanjakan.

Amaun yang berikut tidak boleh dimasukkan ke dalam akaun akhir dan perkara-perkara ini perlu diselesaikan antara majikan dan kontraktor.

e)      Apa-apa “Liquidated Damages” (LAD) yang dikenakan oleh majikan di bawah Klausa 22.1

f)       “set-off” oleh majikan di mana diperuntukkan secara nyata di dalam kontrak di bawah Klausa 30.4; dan

g)      “interest” yang perlu dibayar oleh mana-mana pihak kepada pihak lain di bawah Klausa 30.17.

KLAUSA 30.12  (Conclusiveness of Final Account)

Melainkan jika notis bertulis untuk timbang tara hendaklah diberikan di bawah Klausa 34.0 daripada salah satu pihak dalam masa yang ditetapkan dalam Klausa 30.10, akaun terakhir atau akaun akhir yang telah dipinda adalah muktamad dan dianggap dipersetujui oleh semua pihak selain daripada perkara yang perlu diselesaikan secara berasingan antara majikan dan kontraktor di bawah klausa 30.11 (e) hingga 30.11 (g), kecuali di mana akaun akhir adalah salah oleh sebab:

 (a) penipuan, ketidakjujuran atau penyembunyian penipuan yang berkaitan dengan kerja projek; atau

 (b) sebarang kesilapan pengiraan.

Baiklah. Itu sahaja untuk topik Bayaran (PAM 2006) Bahagian II. Selebihnya Klausa 30 akan ditulis pada entri berikutnya (Bahagian III).

Sekian,

Penulis: Zafirah Binti Mohd Nor

Rujukan: Construction Law in Malaysia (Tulisan Prof Sundra Rajoo & Ir Harban Singh)

                 Nota Pemahaman Kontrak PWD 203 REV 1/2010 (Tulisan Hj Ismail Bin Omar)

BAHAGIAN I - BAYARAN (KLAUSA 30 – PAM 2006)

Hai Assalamualaikum wbt. Berjumpa lagi kita untuk topik pemahaman tentang bayaran. Untuk kali ini, kita akan fokuskan untuk Klausa bayaran bagi kontrak PAM 2006. Seperti yang kita ketahui pada entri yang lepas, bayaran adalah merupakan “balasan” yang dijanjikan oleh pihak kerajaan/majikan kepada kontraktor di dalam kontrak ini. Sijil bayaran adalah “condition precedence” kepada bayaran. Tempoh mengeluarkan sijil dan pembayaran adalah menjadi intipati kontrak.

Klausa ini mempunyai 17 sub-klausa. Ada yang panjang dan ada yang pendek. Maka saya akan bahagikan entri ini kepada tiga bahagian. Bahagian I, II dan III.  Mari kita fahami bersama!

KLAUSA 30.1 (Payment application and issuance of Architect’s certificate)

Sama seperti di dalam Kontrak PWD, di dalam Kontrak PAM juga kontraktor perlu membuat permohonan untuk mendapatkan sijil bayaran. Kontaktor dikehendaki untuk mengemukakan permohonan kepada arkitek secara berkala seperti yang ditetapkan dalam apendix kontrak. Sekiranya kontraktor gagal membuat permohonan, maka arkitek berhak untuk tidak mengeluarkan sijil bayaran. Permohonan mestilah disokong oleh butir terperinci.

Selepas permohonan dikemukakan, Arkitek mesti mengeluarkan sijil selepas 21 hari kepada majikan dengan satu salinan kepada kontraktor. Majikan pula mestilah membuat pembayaran dalam tempoh yang ditetapkan seperti dalam apendix (21 hari).

KLAUSA 30.2 (Amount due in Architect’s certificate)

Semua amaun yang dinyatakan dalam sijil bayaran mestilah mengambil kira material on site yang dibawa untuk tujuan kerja sahaja. Material yang dibawa masuk terlalu awal mungkin tidak akan dibayar.

KLAUSA 30.3 (Errors in payment certificate)

Kecuali kesilapan yang disebabkan oleh kesalahan menaip, kesalahan pengiraan atau kesilapan perkeranian, maka arkitek tidak perlu membetulkan sijil bayaran yang tersilap itu.

KLAUSA 30.4 (Set-off by employer)

Klausa ini memperihalkan tentang penolakan “set off” oleh majikan. Majikan berhak menolak “set off” ke atas semua kos yang ditanggung akibat dari kegagalan dan kecuaian kontraktor.

Syarat untuk menolak “set off” ialah:

1.       Arkitek (mewakili majikan) telah menghantar butiran lengkap serta penilaiannya terhadap jumlah “set off”

2.       Majikan ataupun arkitek telah mengemukakan notis secara bersurat yang menjelaskan niatnya untuk membuat “set off” dengan menyatakan amaun dan sebab-sebab “set-off” itu dibuat.

3.       Notis bertulis mesti dikemukakan 28 hari sebelum “set off” dibuat.

Selepas menerima notis bersurat sekiranya kontraktor tidak bersetuju dengan amaun yang di “set off” maka kontraktor perlu membuat bantahan dengan mengemukakan sebab dalam tempoh 21 hari. Sekiranya ada bantahan dari kontraktor maka majikan tidak boleh membuat tolakan sehingga diputuskan olej adjudikator.

KLAUSA 30.5 (Retention Fund)

Majikan dbenarkan untuk membuat penahanan berdasarkan kepada nilai kerja dan material yang dibayar.

KLAUSA 30.6 (Rules regarding Retention Fund)

Wang tahanan yang dipegang mestilah tertakluk kepada peraturan:-

1.       Wang itu dipegang oleh majikan sebagai pemegang amanah (fiduciary) bagi pihak kontraktor

2.       Ianya bertujuan untuk membolehkan majikan menggunakannya bila kontraktor mungkir janji

3.       Sekiranya kontraktor menuntut supaya wang itu disimpan di dalam satu akaun “escrow” maka dalam tempoh 14 hari majikan mestilah membuat bayaran ke dalam akaun amanah tersebut.

4.       Akaun “escrow” itu mesti ditadbir oleh pihak yang dipersetujui oleh kontraktor

5.       Segala kos untuk membuka dan mentadbir akaun “escrow” itu ditanggung oleh kontraktor

Bilamana majikan hendak menggunakan wang tahanan itu maka beliau mesti memaklumkan kepada kontraktor dengan menyatakan sebab-sebabnya. Selepas 14 hari dari tarikh CPC maka arkitek mesti menyediakan sijil bayaran 50% dari wang tahanan dan dibayar dalam tempoh bayaran. Selepas 14 hari dari tarikh CMGD maka arkitek mesti menyediakan sijil bayaran baki 50% dari wang tahanan dan dibayar dalam tempoh bayaran.

Itu sahaja untuk Bahagian I. Bahagian II akan bersambung pada entri seterusnya.

Penulis :  Zafirah Binti Mohd Nor

Rujukan: Construction Law in Malaysia (Tulisan Prof Sundra Rajoo & Ir Harban Singh)

                Nota Pemahaman Kontrak PWD 203 REV 1/2010 (Tulisan Hj Ismail Bin Omar)