BAYARAN (KLAUSA 31 – PWD 203 (A) PIN 1 2010)

Assalamualaikum. Bertemu lagi kita untuk topik pemahaman kontrak PWD 203A Pin 1/2010. Untuk kali ini, kita akan membncangkan tentang topik yang sangat-sangat penting. Iaitu topik “Bayaran”. Di dalam Kontrak PWD 203, bayaran dibicarakan di bawah klausa 31. Klausa ini menjelaskan tatacara & masa bagaimana sijil dan bayaran akhir akan dibuat.

Bayaran akhir merupakan tanggungjawab terakhir majikan kepada kontraktor. Justeru itu, ia mesti dibuat dengan kemas dan betul berpandukan kepada dokumen-dokumen sokongan yang lengkap. Tanpa dokumen lengkap tersebut, tuntutan bayaran akhir tidak akan berpihak kepada kontraktor.

KLAUSA 31.1

Pertamanya, kontraktor perlulah mengemukakan permohonan bayaran akhir secara bertulis secepat mungkin atau dalam masa 3 bulan selepas tarikh pengeluaran Certificate of Practical Complete (CPC) dikeluarkan . kontraktor juga perlu mengemukakan dokumen-dokumen yang berkaitan untuk dijadikan dokumen sokongan. Permohonan hendaklah memasukkan juga tuntutan “Loss & Expense” jika ada. Semua tuntutan mestilah disokong oleh dokumen-dokumen yang berkaitan dengan tuntutan supaya tidak ada sebarang kecelaruan.

KLAUSA 31.2

Jika Kontraktor tidak melakukan demikian, maka P.P berhak membuat penilaian bayaran akhir berdasarkan kepada maklumat atau dokumen yang ada padanya sahaja. Jika penilaian beliau kurang ataupun salah, maka Kontraktor kehilangan hak untuk mencabar penilaian P.P dan kerajaan akan dilepaskan daripada semua liabiliti (ganti rugi) yang berkaitan dengan tuntutan tersebut.

KLAUSA 31.3

Meskipun penilaian telah dibuat lebih awal tetapi sijil akhir hanya dikeluarkan selepas tiga bulan sijil Making Good Defect (CMGD)” dikeluarkan ataupun dalam tempoh tiga bulan selepas tamatnya DLP untuk keseluruhan kerja.

KLAUSA 31.4

Sijil bayaran akhir yang disediakan oleh P.P mestilah disertakan dengan pengiraan bagaimana beliau sampai kepada jumlah yang diluluskan. Majikan dibenarkan membuat tolakan mengikut yang dibenarkan oleh Kontrak tetapi semua tolakan mesti dibuktikan dengan dokumen sokongan seperti baucer dan resit bayaran. Sijil bayaran ini mestilah menjelaskan bayaran baki atau hutang samada kerajaan kepada Kontraktor atau Kontraktor kepada kerajaan.

KLAUSA 31.5

Kerajaan hanya bertanggungjawab untuk membuat bayaran kepada kontraktor setelah kontraktor mengemukakan satu akuan bersumpah bahawa beliau telah menjelaskan gaji semua pekerjanya termasuk pekerja yang bergaji oleh subkontraktornya. Akuan bersumpah itu juga merangkumi caruman EPF & SOCSO

Baiklah itu sahaja untuk topik sijil bayaran. Apa yang penting perlu diingat ialah segala dokumen-dokumen kontrak  termasuk surat menyurat perlulah disimpan untuk dijadikan bukti apabila majikan tidak membuat bayaran. Kontraktor selalu dibuli dan dianiaya diperingkat ini terutamanya yang melibatkan projek swasta. Sijil bayaran akhir kerap terlambat dan akibatnya bayaran juga terlambat. Jadi saya nasihatkan kepada kontraktor, semua dokumen-dokumen seperti surat menyurat, gambar-gambar haruslah disimpan dengan rapi dan disusun dengan kemas jus in case, anda rasa anda dianiaya oleh pihak majikan.

Penulis: Zafirah Binti Mohd Nor

Rujukan: Construction Law in Malaysia (Tulisan Prof Sundra Rajoo & Ir Harban Singh)

                 Nota Pemahaman Kontrak PWD 203 REV 1/2010 (Tulisan Hj Ismail Bin Omar)

KONTRAK ''BACK TO BACK''

Assalammualaikum semua pembaca.

Kontrak “ back to back” adalah perjanjian memasukkan terma-terma kontrak utama sebagai rujukan. Dalam banyak hal,subkontraktor dikehendaki mendapatkan sendiri terma kontrak utama.

Kontrak ini adalah untuk memastikan supaya tanggungan dan kewajipan kontraktor utama dipindahkan kepada subkontraktor.

Kontrak ini juga bertujuan untuk memastikan “compatibality” terma dan syarat-syarat kontrak antara kontrak utama dan subkontraktor.

Konsep kontrak ini juga sama seperti kontrak format seragam serta ‘bespoke’ di mana ianya juga bersifat menidakkan konsep kebebasan berkontrak(freedon of contract).

Dalam kontrak ini sub kontraktor terpaksa menerima apa jua syarat yang ditetapkan tanpa boleh tawar menawar. Dalam kata lain, “take it” or “leave it”?

Terdapat juga isu yang perlu dipertimbangkan berkaitan kontrak “ back to back” ini di mana antara lainnya adalah:-

1) Tanggungjawab kontraktor utama yang hednak diperturunkan kepada subkontraktor melalui “back to back agreement” (kualiti, masa, keselamatan, membaiki kecacatan)

2) Hak & “entitlement” kontraktor utama yang hendak diperturunkan kepada subkontraktor melalui “ back to back agreement” (EOT,V.O,Payment Term etc.)

3) Subkontraktor juga perlu tahu cara untuk mencari jalan penyelesaian sekiranya berlaku sebarang pertikaian.

* Walaupun kontrak “ back to back” adalah lumrah didalam industri pembinaan tetapi cara kontrak itu dibuat banyak yang tidak mengikut prinsip perundangan yang betul.

* Dalam hal ini, subkontraktor perlu dijelaskan oleh Kontraktor Utama sama ada terma back to back itu merangkumi terma teknikal sahaja atau terma “ commercial” sekali. Kontraktor Utama juga perlu memastikan bahawa sebarang terma-terma yang perlu diubah telah dinyatakan secara terperinci dan jelas kepada subkontraktor. Kalau tidak, terma-terma itu mungkin tidak terpakai.

* Kontraktor utama perlulah membuat pertimbangan terhadap semua klausa di dalam “ main contract” dan memilih mana-mana yang sesuai untuk dimasukkan ke dalam “sub contract agreement” dan mana-mana yang tidak diperlukan hendaklah dibuang (“delete”).

* Dalam keadaan ini, kontraktor utama perlu pengambilan pendekatan “subcontract” secara “ case to case basis”.

Oleh,

Zaiyanazareth Binti Zaini

Peguamcara & Peguambela

Tetuan Zaiyanazareth & Associates

Shah Alam, Selangor

10.04.2020

PENGURUSAN BAYARAN (KLAUSA 28 – PWD 203 (A) PIN 1 2010)

Assalamualaikum semua. Untuk kali ini, kita akan masuk kepada topik yang baru iaitu PENGURUSAN BAYARAN.  Di bawah topik ini, saya akan pecahkan kepada beberapa tajuk kecil supaya kita lebih fokus dan faham apa itu Pengurusan Bayaran.

Untuk entri pada hari ini, kita akan fokuskan kepada Klausa bayaran yang pertama iaitu Klausa 28. Klausa ini akan menjelaskan tatacara & masa bagaimana sijil dan bayaran akan dibuat kepada kontraktor.

APA ITU BAYARAN??

Bayaran ialah ‘balasan’ yang dijanjikan oleh pihak kerajaan kepada kontraktor di dalam Kontrak. Sijil bayaran adalah “condition precedence” / syarat kepada bayaran. Tempoh mengeluarkan sijil dan pembayaran adalah menjadi intipati kontrak. Klausa ini membuat peraturan dari segi masa dan tanggungjawab  kontraktor dan pegawai penguasa di dalam penyediaan sijil bayaran.

Klausa 28.1

Kontraktor dikehendaki mengemukakan permohonan bertulis kepada P.P pada masa dan format yang ditentukan oleh P.P tersebut. Jadi, kontraktor harus cakna tentang apa-apa yang telah dijanjikan di dalam kontrak. Bukan apa, takut tidak dapat bayaran. Permohonan bertulis mestilah di buat kerana ianya akan dijadikan bukti bahawa kontraktor telah mengemukakan permohonan bayaran secara bertulis.

Pembayaran mesti dibuat setiap bulan atau mengikut pertimbangan P.P. dengan syarat, kontraktor hendaklah mengemukakan permohonan bertulis secara terperinci (amaun yang perlu dibayar) kepada P.P. dan permohonan itu mestilah termasuk beberapa perkara ini;

-       Nilai kerja yang dilakukan dan kerja itu mestilah dilaksanakan dengan betul mengikut terma kontrak yang dipersetujui.

-        Nilai penilaian perubahan atau arahan perubahan dari pada P.P

-        jumlah yang berkaitan dengan perbelanjaan “provisional sums”  dan kos yang dilaksanakan atau dibelanjakan.

-       Nilai apa-apa barang atau bahan yang dihantar ke atau berdekatan dengan tapak yang dimaksudkan untuk digunakan atau dimasukkan ke dalam kerja-kerja pembinaan nilai turun naik harga bahan menurut klausa 30 dan  semua dokumen berkaitan seperti yang dikehendaki P.P sebagai bukti permohonan bayaran untuk bayaran interim.

Klausa 28.2

Selepas menerima permohonan pembayaran daripada Kontraktor, dalam masa 14 hari, P.P hendaklah memeriksa dan mengesahkan kerja-kerja, dan membuat penilaian kerja yang telah disiapkan serta mengeluarkan sijil pembayaran interim yang menyatakan amaun yang perlu dibayar oleh kerajaan kepada kontraktor.

Semasa membuat penilaian dan pengukuran, P.P tidak boleh memanggil kontraktor untuk membuat pengukuran bersama. Sekiranya kontraktor tidak berpuas hati dengan penilaian P.P dan medapati P.P cuai atau bersikap tidak wajar, maka kontraktor tersebut boleh membawa pertikaian itu ke “adjudikasi”. Kita akan berbincang topik adjudikasi di topik yang lain. Nantikan!! 

Jika, terdapat sebarang kecacatan (defect) pada kerja yang telah dilakukan, maka P.P tidak perlu nilai dan tidak perlu diletakkan amaun tersebut di dalam sijil pembayaran interim. P.P bertanggungjawab untuk memastikan perakuan itu telah berada di dalam sistem penyerahan dan pembayaran dan bukan setakat “menandatangani” sahaja.

KLAUSA 28.3 

Penilaian berdasarkan kepada kerja yang telah disiapkan dengan betul + 90% harga bahan tak pasang di tapak yang berada dalam keadaan baik.

KLAUSA 28.4 

Klausa ini tidak tertakluk kepada bahan atau barang tak pasang yang dibekalkan oleh “nominated supplier” yang mana bayaran akan dibuat secara penuh.

KLAUSA 28.5  

Bayaran akan dibuat dalam tempoh 30 hari dari tarikh sijil perakuan bayaran dikemukakan.

·     Kerajaan bertanggungjawab untuk membuat bayaran dalam tempoh yang ditetapkan seperti dalam appendix atau jika tidak dinyatakan mestilah dalam tempoh 30hari.

·    Kegagalan kerajaan membuat bayaran merupakan satu perlanggaran kontrak dan kontraktor boleh membawa kerajaan kepada proses adjudikasi.

.

·      Sekiranya perlanggaran itu melibatkan jumlah yang besar dan berlaku dalam tempoh yang panjang maka kontraktor boleh menyaman kerajaan & berlaku “repudiatary breach of contract”.

·      Sekiranya kontraktr menyediakan performance bond dalam bentuk bank/ insuran/ finance guarantee maka bayaran adalah seperti dalam sijil bayaran.

·       Sekiranya performance bond dalam bentuk wang jaminan perlaksanaan maka bayaran ialah 90% dari sijil.

KLAUSA 28.6 

Sekiranya kontraktor gagal membuat permohonan maka pegawai penguasa akan membuat penilaian sendiri berdasarkan dokumen yang beliau ada dan kerajaan akan terlepas dari sebarang liabiliti.

·      Walaupon kontraktor gagal membuat permohonan, pegawai penguasa masih dipertanggungjawabkan untuk membuat penilaian dan perakuan bayaran setiap bulan.

·     Sekiranya tiada maklumat sokongan yang dihanar oleh kontraktor maka pegawai penguasa hanya perlu membuat penilaian berdasarkan apa-apa maklumat yang beliau miliki.

·     Di atas kegagalan kontraktor untuk memberi maklumat yang secukupnya atau gagal memberi maklumat sama sekali maka kerajaan terlepas dari liabiliti yang berkaitan dengan bayaran interim.

·         Sekiranya kontraktor tidak berpuas hati dengan penilaian pegawai penguasa dan mendapati pegawai penguasa cuai atau bersikap tidak wajar maka beliau tidak boleh membawa pertikaian itu ke “adjudikasi”.

Kesimpulannya, kontraktor berhak dibayar mengikut masa yang telah dipersetujui di dalam kontrak. Ini adalah untuk memastikan kontraktor mempunyai “cash flow” yang baik supaya kerja-kerja projek berjalan dengan  lancar dan dapat disiapkan di dalam masa yang ditetapkan.

Itu sahaja untuk topik bayaran di dalam Kontrak PWD 203(A). Nantikan topik akan datang untuk topik bayaran Kontrak PAM 2006.

Sekian,

Penulis: Zafirah Binti Mohd Nor

Rujukan: Construction Law in Malaysia (Tulisan Prof Sundra Rajoo & Ir Harban Singh)

                Nota Pemahaman Kontrak PWD 203 REV 1/2010 (Tulisan Hj Ismail Bin Omar

SENARAI KUANTITI (KLAUSA 26)

Hai bertemu lagi kita untuk topik Pehaman Kontrak PWD 203 PIN 1/2010. Untuk kali ini, saya akan kongsikan tajuk Senarai Kuantiti. Senarai Kuantiti ini dikupas lanjut di bawah Klausa 26 di dalam Kontrak PWD 203. Jadi, mari kita teliti bersama-sama.

KLAUSA  26.1 (Basis of Contrac Sum)

Merupakan dokumen asas kontrak bagi kontrak yang berasaskan senarai kuantiti (PWD 203 A PIN 1/2010). Kualiti dan kuantiti kerja-kerja yang akan dilaksanakan adalah seperti yang dinyatakan didalam senarai kuantiti dan hendaklah menjadi asas kepada harga kontrak.

Jika terdapat sebarang perbezaan di antaranya dengan mana mana dokumen kontrak yang lain dan jika sekiranya melibatkan pertukaran kuantiti / kualiti didalam senarai kuantiti maka harga kontrak juga perlu diselaraskan (menjadi arahan perubahan).

Sekiranya senarai kuantiti memperuntukkan kualiti bahan yang berbeza dengan lukisan dan Pegawai Penguasa (P.P) memilih untuk menggunakan kualiti yang ditunjukkan oleh lukisan maka arahan perubahan perlu dikeluarkan oleh P.P secara bertulis sebelum kerja boleh dilaksanakan. Perkara yang sama juga perlu dilakukan jika berlaku perbezaan yang sangat besar antara kuantiti yang ditunjukkan didalam senarai kuantiti dengan kuantiti didalam lukisan P.P memilih kuantiti didalam lukisan.

Kontraktor atau kerajaan tidak boleh membatalkan kontrak ini sekiranya terdapat kesilapan di dalam senarai kuantiti. Kesilapan itu perlu diperbetulkan dan jumlah yang terlibat dengan pembetulan itu samada ditolak atau di  tambah kepada kontrak mengikut mana yang patut.

KLAUSA  26.2 

Kerajaan berhak untuk membuat penyesuaian terhadap harga didalam senarai kuantiti yang dikemukakan oleh kontraktor untuk memastikan kewajarannya sebelum menerima tender dan keputusan Kerajaan adalah muktamad.

KL AUSA 26.3 

Sebarang penyelarasan harga atau pembetulan arithmatik tidak mengubah amaun keseluruhan di dalam ringkasan sebutharga. Keseluruhan jumlah di dalam senarai kuantiti mestilah sama dengan keseluruhan jumlah yang dipaparkan di dalam Borang Tender.

KLAUSA  26.4  (Standard Method of Measurement)

Penyediaan senarai kuantiti adalah berdasarkan SMM (Standard Method of Measurement) & CEMM (Civil Engineering Method of Measurement) atau MM (Method of Measurement)

CEMM biasanya digunakan untuk kerja infrastruktur. Kekeliruan mungkin timbul sekiranya dalam proses ‘remeasurement’, contractor menggunakan kaedah CEMM tetapi senarai kuantiti disediakan menurut SMM.

Agak mengelirukan yang mana satu dari ketiga-tiga kaedah ini yang digunakan untuk satu-satu kontrak untuk kerja-kerja yang overlap / bertindih yang melibatkan kerja bangunan dan infra. Adakah senarai kuantiti disediakan mengikut kaedah bercampur-campur SMM, CEMM & MM?

Jelas sekali Klausa ini kabur maka “Rule for contra Proferentum” (tidak memihak kepada pembuat kontrak) boleh digunapakai.

Kekeliruan juga mungkin timbul jika dalam pengiraan kerja “Variation Order” kontraktor menggunakan kaedah CEMM tetapi Pegawai Penguasa mahukan pengiraan berdasarkan SMM. SMM biasanya digunakan untuk kerja bangunan

KLAUSA  26.5 (Provisional Quantities)

Kecuali jika kuantiti kerja dinyatakan sebagai “provisional” maka kuantiti didalam senarai kuantiti adalah “firm” / tetap dan tidak tertakluk kepada pengukuran semula kecuali jika ianya dibuktikan silap.

KLAUSA  26.6

Sekiranya kuantiti dinyatakan sebagai “provisional” maka kuantiti tersebut adalah anggaran sahaja. Nilai yang akan dibayar adalah mengikut pengukuran semula.

• Pegawai Penguasa tidak perlu membuat “remeasurement” kecuali kontraktor dapat membuktikan terdapat kesilapan mengukur yang ketara didalam penyediaan senarai kuantiti.
•  Pengukuran semula terhadap kuantiti yang ditanda sebagai “Provisional” hanya boleh dibuat selepas projek disiapkan. 

Sekiranya terdapat kesilapan didalam kuantiti “Provisional” maka kontraktor tidak boleh menganggap beliau telah diperdaya (misrepresentation).

KLAUSA  26. 7

Untuk klausa 26.6 jumlah yang perlu dibayar kepada kontraktor hendaklah di “set off” terhadap jumlah untuk kerja tersebut didalam senarai kuantiti dan bakinya samada dicampur atau ditolak.

Kesimpulannya, Senarai kuantiti adalah dokumen asas kontrak dan merupakan dokumen yang penting. Sebarang perbezaan diantaranya dengan mana-mana dokumen kontrak yang lain perlulah diselaraskan.   Dan sekiranya perbezaan tersebut melibatkan pertukaran kuantiti dan kualiti didalam senarai kuantiti maka harga kontrak mesti diselaraskan melalui arahan perubahan yang akan dikeluarkan oleh Pegawai Penguasa.

Sekian,
Penulis: Zafirah Binti Mohd Nor

Rujukan: Construction Law in Malaysia (Tulisan Prof Sundra Rajoo & Ir Harban Singh)

                 Nota Pemahaman Kontrak PWD 203 REV 1/2010 (Tulisan Hj Ismail Bin Omar)

ALIRAN TUNAI DALAM INDUSTRI PEMBINAAN

Cash In ≥ Cash Out

        Tuan puan pembaca yang saya hormati pada entri ini saya ingin kongsikan tentang aliran tunai. Aliran tunai sangatlah penting di dalam suatu pengurusan projek .Tanpa aliran tunai yang baik mana mungkin sesuatu projek itu dapat dilaksanakan dengan baik.

       Aliran tunai yang baik ialah di mana wang masuk lebih besar dari wang keluar. Baru lah ada untung. Ini asyik wang keluar jer bila nak masuk wangnya.

CASH IN	CASH OUT
Payment from client	Pay to me
	Pay to my staff
	Pay to my office landlord
	Pay to my utility provider
	Pay to my suppliers
	Pay to my sub contractors
Total = RM xxxxxx	Total = RM yyyyyyyy

       Kita lihat pada rajah di atas wang masuk adalah bayaran yang kita terima daripada client . Wang keluar pula perbelanjaan kita , bayar gaji pekerja ,sewa office ,bil utility, bayar supplier dan bayar sub kontraktor. 

      Cash flow yang baik ialah apabila cash in lebih besar daripada cash out. Tetapi Tuan Puan realitinya adakah cash flow kita dalam keadaan baik? Adakah cash in kita lebih besar daripada cash out? Realitinya kita banyak sibuk membuat perbelanjaan bayar sana bayar sini tetapi bayaran yang sepatutnya kita terima kita kurang memberi perhatian. Duit kita di dalam poket orang lain. Yer duit kita tuan puan.

      Kadang kala kita bawak client pergi karaoke makan kari kepala ikan sambil – sambil kecek ‘’Dato’ agak-agak bila saya bole dapat payment saya” kata kita sambil tersipu-sipu tersengeh-sengeh malu-malu kucing.

     Kita membodek duit yang sebenarnya adalah milik kita . Apa ke jadahnya semua ini? Dah puas kita belanja karaoke, dah puas bawak makan kari kepala ikan,kari kepala kambing,kari kepala unta . Badan pon dah bau kari tetapi payment tak juga dapat. Aduhai apa hal ni tuan puan. Masalah ni.

    Pagi-pagi buta kita dah terpacak di office client nak mintak payment . Tunggu punya tunggu sampai tengah hari Dato’ tak masuk office lagi. Tunggu lagi sampai ke petang office pon dah nak tutup. Dapat info daripada kerani yang Dato’ bercuti ke Wuhan ,China. Makan kelawar gamaknya dengan amoi china. Aduhai..sabar tuan puan , jangan dipukul pula kerani tu.

    Masalah bayaran begini hendaklah diberi perhatian dan tindakan kerana ianya sangat penting kepada aliran tunai kita. Jangan tunggu lama-lama tuan puan . Dapatkan kembali bayaran projek tuan puan melalui proses adjudikasi akta CIPAA agar aliran tunai tuan puan sentiasa dalam keadaan baik.

Terima kasih.

Saufian Aripin                       8/4/2020